一方面是人口老齡化的提前到來(lái)讓中國養老地產(chǎn)面臨著(zhù)巨大的需求，另一方面卻是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有做好準備普遍面臨著(zhù)養老地產(chǎn)盈利難題。更有甚者，不少開(kāi)發(fā)商打著(zhù)養老地產(chǎn)的旗號賣(mài)房子。目前，我國養老地產(chǎn)究竟面臨著(zhù)什么樣的困局?如何才能破解這樣的困局，真正解決老年人對養老地產(chǎn)的需求?我們試圖通過(guò)本專(zhuān)題尋找答案。

　　建300畝養老地產(chǎn)，往往拿1000畝地，剩余700畝做住宅開(kāi)發(fā)

　　養老地產(chǎn)：噱頭下的“圈地運動(dòng)”

　　如果說(shuō)2013年是被譽(yù)為養老地產(chǎn)的元年，那么2014年則是國內養老地產(chǎn)的沸騰年。

　　隨著(zhù)近兩年政策的不斷傾斜和刺激，養老地產(chǎn)由徘徊觀(guān)望迅速進(jìn)入沸騰期。大大小小的各類(lèi)企業(yè)都對這塊蛋糕垂涎不已。據行業(yè)知情人士透露，目前中國養老市場(chǎng)的商機約4萬(wàn)億元人民幣，而到2030年有望增加至13萬(wàn)億元?！耙虼?，目前我國養老地產(chǎn)的格局形成了"保險系""央企系""房企系"三足鼎立的格局，而僅房企系中，就有逾30家企業(yè)已經(jīng)在全國范圍內拓展養老地產(chǎn)，全國投資規模已超過(guò)千億元?！?span>

　　正所謂，內行看門(mén)道，外行看熱鬧。在進(jìn)入實(shí)操階段的房地產(chǎn)企業(yè)中，不少房地產(chǎn)企業(yè)人士向記者坦言，盡管不斷刷新的數據論證著(zhù)這個(gè)行業(yè)的美好前景，卻由于拿地難、金融無(wú)法銜接、盈利周期過(guò)長(cháng)、投入過(guò)大、模式不清晰、支付能力不足或無(wú)支付意愿等原因導致養老地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展舉步維艱。不僅如此，部分房企還開(kāi)啟了一輪以養老為名的“圈地運動(dòng)”。

　　虧損局面難破

　　“傳統的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)限購、限貸之后會(huì )進(jìn)入到一個(gè)新的階段。傳統的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在這個(gè)新的階段不會(huì )像之前那么好做，無(wú)論是盈利水平，還是市場(chǎng)的競爭力，對于傳統的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都遇到了新的挑戰，因此都在考慮轉型?！币晃徊辉妇呙暮贾蒺B老地產(chǎn)業(yè)內人士告訴本報記者。而恰恰養老在近兩年成為一個(gè)非常熱點(diǎn)的話(huà)題，所以，對于很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不能一股腦的整體都做養老地產(chǎn)，但卻有相當多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將轉型的突破口放在了養老上面。

　　盡管眾多企業(yè)進(jìn)軍養老地產(chǎn)，但盈利問(wèn)題依然是擺在它們面前最大的困局。業(yè)內人士指出，完善的醫療配套、合理的建筑設計、人性化的服務(wù)體系，都是養老產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)初期必備的要素，這無(wú)疑需要長(cháng)期高額的資金投入。同時(shí)，長(cháng)投資、長(cháng)回報特點(diǎn)決定了服務(wù)才是養老產(chǎn)業(yè)最終的盈利來(lái)源，但國內的養老產(chǎn)業(yè)都處于較短期階段，前期的成本無(wú)法收回，日常的收支無(wú)法平衡，這些都給養老產(chǎn)業(yè)的運營(yíng)帶來(lái)了比較大的資金壓力，造成盈利困局。

　　據某大型券商房地產(chǎn)金融部門(mén)的相關(guān)負責人介紹，為了緩解資金壓力，一些養老地產(chǎn)項目會(huì )通過(guò)收取一次性入門(mén)費、或者入會(huì )費的方式，用會(huì )員制來(lái)提供服務(wù)，能夠在項目運行前期就收回大部分投資資金。比如，去年5月開(kāi)業(yè)的由復星集團與峰堡投資集團合資成立的星堡中環(huán)養老社區，除了一次性5萬(wàn)元左右的入住費用外，還需要繳納每月7100~30000元不等的自理費。

　　除此以外，上海的天地健康城也被世人稱(chēng)之為“天價(jià)”養老費。據本報記者了解，天地健康城目前有兩種消費模式，一種是10萬(wàn)元的年消費卡，用于支付一年之內的所有服務(wù)消費;一種是100萬(wàn)~150萬(wàn)元不等的“恬愉會(huì )”會(huì )籍卡，然后每年繳納3000元左右的會(huì )籍管理費。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)告訴本報記者，對于目前大部分專(zhuān)項投入養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)更容易吃掉它們的是可能長(cháng)達30年的回收周期和龐大的資金投入。

　　今年4月，北京長(cháng)青國際老年公寓有限公司八成股權被掛牌出售。該公司為北京城建(600266,股吧)與中國紅十字基金會(huì )所有。其開(kāi)發(fā)的項目有北京曜陽(yáng)國際老年公寓。2012年北京長(cháng)青虧損5042.7萬(wàn)元，2013年虧損4926.1萬(wàn)元。

　　然而，這只是國內養老機構虧損的一個(gè)縮影。因為入住率是保證養老地產(chǎn)盈利與否的決定性條件。一般來(lái)說(shuō)，養老院入住率要達到70%~80%，才能實(shí)現盈虧平衡。而在國內，目前入住率良好的機構很少。

　　“由于養老地產(chǎn)更貼近商業(yè)，考驗的是運營(yíng)能力，而且由于回款速度較慢，對企業(yè)的資金鏈也是考驗。又因為國內養老地產(chǎn)無(wú)融資渠道，這對投資企業(yè)壓力相當大?！鄙虾Ｄ辰鹑跈C構地產(chǎn)金融部負責人告訴本報記者。

　　以養老為名的“圈地運動(dòng)”

　　值得注意的是，不少知名房企人士也向本報記者坦言，當今各類(lèi)資本一窩蜂鉆進(jìn)養老行業(yè)，也并不是一件好事。如今，國內的養老地產(chǎn)市場(chǎng)可謂魚(yú)龍混雜，一些企業(yè)從事的養老地產(chǎn)更像是一場(chǎng)以養老為名的“圈地運動(dòng)”，而如何為養老地產(chǎn)找準發(fā)展方向，業(yè)界也是眾說(shuō)紛紜。

　　“正是由于目前是養老地產(chǎn)發(fā)展的試驗階段，其中一個(gè)突出表現就是開(kāi)發(fā)模式呈現出混亂的局面。一些開(kāi)發(fā)商打著(zhù)養老地產(chǎn)的旗號，實(shí)際上就是低價(jià)圈地，然后賣(mài)住宅?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內人士表示。

　　另一位不愿透露姓名的上海某地產(chǎn)知名人士告訴本報記者，在住宅、商業(yè)等地產(chǎn)嚴厲調控的同時(shí)，國家對帶有公益性質(zhì)的養老地產(chǎn)往往具有一定的政策支持，一些開(kāi)發(fā)商趁機鉆政策的漏洞，借發(fā)展養老地產(chǎn)為名，實(shí)則圈地賺錢(qián)。還有一些保險業(yè)投資的養老地產(chǎn)項目，打著(zhù)養老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤，這些都是開(kāi)發(fā)商“掛羊頭賣(mài)狗肉”的行為。

　　全經(jīng)聯(lián)養生養老地產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳寶存表示，他了解到有個(gè)項目，拿了6000畝地，總共卻只設計了60個(gè)養老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣(mài)狗肉”。

　　對此，同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉指出，在土地價(jià)格日益走高的背景下，養老地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)“圈地運動(dòng)”的工具。按照國際經(jīng)驗，為了照顧好老人衣食住行，養老地產(chǎn)一般很小，300畝已屬很多。但在中國，建300畝養老地產(chǎn)，往往拿1000畝地，剩余700畝做配套和住宅開(kāi)發(fā)，整體實(shí)現盈利。

　　尚無(wú)成熟的養老地產(chǎn)商業(yè)模式

　　在盈利難的現實(shí)之下，不少所謂的養老項目其實(shí)另有目的。業(yè)內知情人士透露，對于養老項目來(lái)說(shuō)，投資回報周期長(cháng)，很多開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，打著(zhù)養老的幌子拿地，實(shí)際上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因為真正的養老地產(chǎn)，應該稱(chēng)為養老產(chǎn)業(yè)，其核心內容并非開(kāi)發(fā)，而是服務(wù)。養老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)營(yíng)運涉及與醫療機構無(wú)縫對接，配套設施應契合老人需求。但是，不容回避的是，這對于向來(lái)追求“高周轉、短平快”的房地產(chǎn)企業(yè)而言是一大難題。

　　保利地產(chǎn)相關(guān)人士告訴本報記者，“養老產(chǎn)業(yè)”看上去很美，但通往美麗前景的道路并不順暢。巨大的投入和緩慢的收益，使得養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會(huì )在稅收、土地取得、貸款等方面對養老地產(chǎn)給予一定的優(yōu)惠，而我國目前無(wú)論是市場(chǎng)環(huán)境還是政策、標準的配套都難以支撐養老產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。

　　據悉，由于開(kāi)發(fā)商的主要盈利點(diǎn)還是獲取廉價(jià)土地，通過(guò)一定時(shí)間的持有，等待土地的升值，而在概念設計、規劃設計、建筑工程、營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售等環(huán)節都可長(cháng)期采用外包模式，全程的分段外包不利于開(kāi)發(fā)商建立和磨合運營(yíng)能力。

　　簡(jiǎn)單地說(shuō)，目前真正專(zhuān)業(yè)的養老社區其實(shí)并不是很多，一些地產(chǎn)商只是想借助這一概念的附加值來(lái)吸引購房者。

　　某股份制銀行房地產(chǎn)金融事業(yè)部相關(guān)人士向本報記者透露，上海周邊某樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)時(shí)主打全齡化養老品牌，社區內建有各種老人服務(wù)設施，并且配套相應的服務(wù)，是個(gè)典型的全齡化養老社區。但是才沒(méi)過(guò)幾年，配套服務(wù)就無(wú)法持續了。主要是由于老年人在全齡化社區內比例比較小，無(wú)法覆蓋設施、服務(wù)的維護成本，最終導致了軟硬件配套的全面收縮。

　　“這樣一來(lái)，所謂的養老社區和普通社區就沒(méi)有什么區別了?！彼硎?，“如果缺乏對養老產(chǎn)業(yè)的長(cháng)期投入，養老地產(chǎn)很容易淪為開(kāi)發(fā)商的一個(gè)噱頭?！?span>

　　所以，“中國養老地產(chǎn)面臨的最大問(wèn)題，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講，就是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中并沒(méi)有想好開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)模式;從開(kāi)發(fā)模式來(lái)講，養老地產(chǎn)，除了房子設計會(huì )更加適合老年人，更主要的是依賴(lài)服務(wù)和配套設施，不僅要有醫療、交通等配套設施，還要有精神上的配套設施;從產(chǎn)業(yè)的角度來(lái)看，養老地產(chǎn)更多的是一個(gè)小社會(huì )，老百姓的觀(guān)念需要轉變，不要覺(jué)得我去養老院就是低人一等?！眹儡S進(jìn)表示。

　　“因此，盡管地產(chǎn)業(yè)已看到養老地產(chǎn)的商機，但一個(gè)成熟的、可持續且能復制推廣的商業(yè)模式，目前還沒(méi)有看到?！眹儡S進(jìn)直言道。

　　有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，在計劃開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)的上百家企業(yè)中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒(méi)有想好自己要做什么?！拔覀儧](méi)有專(zhuān)業(yè)的養老地產(chǎn)設計機構，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的為養老地產(chǎn)提供養老服務(wù)的機構，還是照傳統的房地產(chǎn)模式來(lái)運營(yíng)，這怎么可能成功呢?”